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Definición de flipping inmobiliario
Flipping, es un término de origen estadounidense que se utiliza en economía, para expresar la compra de un bien con la finalidad de revenderlo, lo más pronto posible, para obtener ganancias inmediatas. Se aplica generalmente a inmuebles/ bienes raíces, pero en realidad es posible adjudicarlo a cualquier tipo de activos. Las ofertas públicas iniciales (primera oferta de venta de acciones de una empresa al público), también reciben el nombre de flipping.
En resumen, podemos decir que el flipping inmobiliario es una práctica originada en los Estados Unidos que consiste en la compra de un activo generador de ingresos, generalmente, un inmueble que es renovado y reconvertido, y luego vendido rápidamente con fines de lucro. El tiempo entre la compra y la venta suele oscilar entre un par de meses y un año. También se conoce con el término voltear o cambiar casas (flip house).
Elementos característicos del flipping inmobiliario
En una economía cambiante, los inmuebles son objetos de venta diaria y recurrente. El vendedor contacta a un agente de bienes raíces para que oferte y venda su propiedad; este agente no compra ni revende, solo negocia el inmueble. El inversor (comprador) se encarga de remodelar o voltear la casa o propiedad adquirida y luego revende, obteniendo una ganancia neta sobre su inversión.
Como toda acción económica, el flipping tiene sus propios aspectos característicos, a continuación, definiremos algunos de los más sobresalientes.
- El inversor denominado flipper, se encargará de comprar la propiedad y gestionar las mejoras que la harán más atractiva y apta para la venta.
- El trabajo previo para encontrar buenas ofertas, incluye investigar sobre subastas, ejecuciones hipotecarias, ventas de mayoristas y la propia red de bienes raíces.
- Es necesario tener un amplio conocimiento del mercado local para discernir entre un negocio rápido y un negocio lucrativo.
- El flipper o inversor debe tomar en cuenta los costos adicionales como los impuestos, los gastos de venta, los costos generados por el financiamiento y el mantenimiento, en caso de no lograr una venta rápida.
- Los cálculos sobre inversión inicial, gastos de remodelación impuestos y servicios se deben definir muy bien; Proyectar con precisión sus costos es crucial para obtener ganancias en el cambio de casa. Considere su margen de beneficio en su análisis como un gasto para asegurarse de que lo alcanza.
- El flipping inmobiliario requiere actuar con rapidez para reducir el margen de costos. Al cerrar el trato, comienza la carrera contra reloj, la renovación debe ser inmediata para colocar la propiedad en el mercado lo más pronto posible. Cada día como propietario del activo, significa inversión monetaria y retardo en el retorno de la inversión (ROI).
Margen de ganancias estimado vs Restauración/Reforma
Establecer un margen de ganancias al voltear casas es un tanto incierto, es necesario considerar una serie de factores implicados. Es fundamental conocer y evaluar el mercado antes de la adquisición; esto permitirá tener una visión previa del beneficio a obtener en la negociación.
El valor de la propiedad se debe estimar al momento de pujar por la compra, esto evitará el sobreprecio al cerrar el contrato. Es prioritario tener una idea clara de los costos de cierre; el cálculo del material y mano de obra de la restauración, se debe fijar con antelación para prevenir excesos en los costos.
Con todos estos aspectos evaluados, se puede precisar el valor posterior a la reparación y determinar así cuánto pagar por la adquisición, rehabilitación y transferencia de la propiedad.
Tomando en cuenta que estos cálculos no son infalibles, algunos inversores se rigen por reglas definidas, entre ellas las más aplicadas son las siguientes:
La “regla del 70%» de VDR o ARV en bienes raíces
al comprar una propiedad es importante evitar sobrepujar por ella, de ocurrir esto, las consecuencias serán catastróficas. Las ganancias se verán disminuidas en gran proporción. La regla del 70% de VDR (valor después de la reforma) o ARV (valor posterior a la reparación, en otros países) en inversión inmobiliaria, establece que no se debe pagar más del 70% del valor después de la reforma; es decir, solo pagarás al comprar, el 70% del precio de venta que esperas conseguir, menos los costes de reparación/reforma. Con esta regla, el inversor espera obtener un retorno del 30% de su inversión total. Entendemos como VDR/ARV en la inversión inmobiliaria, al valor estimado de una propiedad después de que se hayan completado todas las reformas.
La fórmula de la regla 70% de ARV se plantea de la siguiente forma:
Precio máximo de oferta = (ARV x 70%) – Costes estimados de restauración/reforma.
Para una mejor comprensión, analizaremos el siguiente ejemplo:
Tenemos que el ARV de una propiedad es de 300.000 euros y el gasto estimado para la reforma es de 50.000 euros. Calcularemos el precio máximo a pagar utilizando la regla:
Precio máximo de oferta = (300.000 X 0.7) = 210.000 restaremos los costes de reforma.
210.000 – 50.000 = 160.000 euros.
El precio máximo a ofertar por la propiedad es de 160.000 euros.
Evalúa el inmueble antes de comprar
Cuando cambies de casa, asegúrate de que tú mismo hayas evaluado las propiedades. Al inspeccionar las casas, es importante identificar los posibles desafíos que presentan, si requieren reparaciones estructurales, más que estéticas, debes programar un presupuesto mayor para la reforma.
La previa evaluación e inspección de la propiedad, permitirá establecer los materiales y lo que se debe arreglar en tu reforma, así como la mano de obra especializada a contratar. Al tener una estimación sólida sobre el inmueble, evita realizar compras impulsivas que puedan resultar en una pérdida irreparable de capital.
No sobrevalúes tus capacidades
Para los aficionados al bricolaje, esta regla resulta muy práctica, son muchas las personas que incursionan en el flipping o volteo de casas, con la determinación de hacerlo ellos mismos. Esta es una excelente forma de minimizar los gastos; no obstante, aunque ahorra dinero en la inversión, se requiere conocer los propios límites, porque indudablemente, va a requerir en cualquier momento de la intervención de un equipo de profesionales, dispuestos a colaborar en las reparaciones que no estén a tu alcance realizar y, de esta forma, colocar rápidamente la casa en el mercado.
Asesórate con un profesional
Los profesionales pueden determinar con antelación, posibles daños subyacentes en la estructura, sistema eléctrico, o en los cimientos de una propiedad. Éstos suelen ser sumamente costosos de reparar y si se descubren durante la inspección profesional previa, existe la posibilidad de pedir una reducción del precio de venta, o desistir de la compra.
Mantén un registro detallado de los costes relacionados con la inversión
Este detalle no puede pasarse por alto, el éxito del flipping house, depende en gran manera de cuidar todos los aspectos relacionados con los costos y el papeleo para la declaración de impuestos. Al llevar un control minucioso de los gastos en un detallado libro de contabilidad, te mantienes dentro del presupuesto y tienes a mano todo lo adecuado para el momento de declarar los impuestos implicados en el cambio del inmueble.
Recuerda la importancia de la ubicación.
La repetitiva idea de la ubicación en la inversión inmobiliaria, tiene su razón de ser: la ubicación de la casa es irreparable. Podrás costear la reforma total de un inmueble, pero jamás cambiarás una zona inadecuada ni, a corto plazo, el mal ambiente de los alrededores de tu casa. Desiste de cualquier negociación si notas que el territorio no es el más apetecible para revender rápidamente. Si tiene una instalación contaminante o ruidosa en los alrededores o está en la parte sórdida de la ciudad, el sentido común te indicará que no es una buena opción. Las casas en ubicaciones problemáticas, deberán tratarse con sumo cuidado.
Cuida la apariencia si tiene algún elemento exterior
La apariencia exterior puede realzar el valor agregado en una propiedad. Cuando se realiza el cambio o volteo de una casa, es prioritario mostrar un atractivo exterior para que los potenciales compradores no se alejen. El césped bien colocado y una poda artística de los árboles, suministran un rápido cambio de aspecto exterior. Igualmente, se puede agregar un toque de color con flores o plantas decorativas. Existen diseños de paisajismo de calidad y asequibles, para enfatizar el exterior de la propiedad.
Riesgos implicados en el flipping inmobiliario
La inversión inmobiliaria es una fuente de ingresos garantizados, pero no exenta de riesgos. Entre los inconvenientes de invertir en una propiedad tenemos:
Perder dinero por gastos no anticipados: se pueden dar por muchos factores como retraso en permisos de construcción, demoras de los contratistas, retardo en el suministro de materiales y renovaciones imprevistas no presupuestadas. La suma de estos gastos, restan rápidamente el beneficio potencial esperado.
Aparición periódica de un mercado blando: Cuando existe un excedente de casas e inmuebles en oferta, con poca demanda, tienden a bajar los precios, ya que los vendedores están ansiosos por captar compradores y pueden estar dispuestos a hacer concesiones significativas para sellar un acuerdo. Estas concesiones afectan los resultados finales.
Súbita alza de los impuestos: después de terminar la reforma en la propiedad, te puedes encontrar con que la ciudad aumenta los impuestos a la propiedad. Si no tienes un comprador tendrás que pagar los impuestos, y quizás se alejen los compradores potenciales ante una posible elevada factura de los mismos.
Costes de mantenimiento: Si tienes una hipoteca sobre la propiedad, debes cancelarla al terminar la renovación, pagar los impuestos y el seguro de la propiedad mientras seas el propietario. Cada día que pasa sin encontrar un comprador, pierdes dinero. Si la casa pasa mucho tiempo en el mercado, quizás sea preciso bajar el precio inicial, con la correspondiente disminución del beneficio anticipado.
El riesgo desconocido o suceso imprevisto
No tenemos el control de todo, existen imprevistos que pueden afectarnos sin que siquiera lo hayamos imaginado. La pandemia del Covid-19 es un ejemplo fehaciente de lo inesperado, afectó negativamente la economía mundial, pese a las excelentes expectativas que se manejaban en el 2019. Recordemos lo sucedido el 11 de septiembre, con el ataque a las torres gemelas, nadie pudo anticipar sus efectos. Estos son sólo ejemplos de cómo un suceso imprevisto puede generar pérdidas significativas en cualquier empresa o negocio que ejecutemos.
Países con alto rango en flipping inmobiliario
El mercado inmobiliario en todas sus variantes representa un desafío para los inversores. Cada vez se dificulta más por el colapso de los mercados de valores, la pandemia del Covid-19, y los variables precios del petróleo.
Sin embargo, países con economías fuertes siguen estando a la vanguardia en lo concerniente al volteo o cambio de casas e inmuebles o flipping inmobiliario. Cada país tiene sus propias reglas y leyes en lo concerniente al sistema financiero y las transacciones inmobiliarias.
Los siguientes son algunos de los mejores países para comprar bienes raíces y obtener grandes oportunidades de apreciación del capital para los inversores.
Los Emiratos Árabes Unidos: No existen leyes de impuestos sobre la renta, lo que significa que los inversores están exentos de pagar impuestos sobre la renta acumulada.
Alemania: posee un bajo costo de vida aunado a la baja tasa del impuesto sobre la renta.
Francia: ofrece financiamiento para inversores extranjeros, cosa realmente rara en otros países. Las tasas de interés para las hipotecas son bajas y tiene una política de refinanciamiento con una relación préstamo – valor de hasta el 85%.
Estados Unidos: considerado el mejor país para la inversión inmobiliaria en todas sus formas. Tiene en su territorio varias de los mejores destinos para los inversores que buscan rendimiento constante y estable de su capital. Pese a sus estrictas leyes de inmigración, es considerado estándar de la democracia.
Canadá: su gran estabilidad económica la convierte en un paraíso para el nicho inmobiliario. Posee una baja población, pero es un país acogedor y tolerante con los inversores extranjeros.
Australia: su vibrante economía ofrece un alto nivel de vida a sus ciudadanos. Los inversores en inmobiliaria acuden a él, por su potencial de rendimiento y crecimiento económico.
La República de Turquía: atrae a los inversores interesados en todo lo relacionado con casas terrenos, y cualquier otra opción inmobiliaria. Esto se debe principalmente a su ubicación estratégica y las leyes aprobadas que permiten incluso, obtener la ciudadanía, en base a las posesiones inmobiliarias.
Colombia: este país latino posee un mercado emergente para el flipping inmobiliario. Su constante crecimiento económico asegura ganancias apetecibles en el volteo de casas.
Marruecos: es otro buen mercado inmobiliario para los inversores inmobiliarios extranjeros. El país ofrece opciones de propiedades asequibles y un alto nivel de vida. Con un buen sistema bancario, los inversores extranjeros pueden confiar en que sus intereses están protegidos.
Flipping Inmobiliario en España
El mercado inmobiliario español ha registrado un descenso en el año 2020 y se presume que esta situación se prolongará en el 2021. Las viviendas de segunda mano y alquiler se encuentran ahora con dudas en cuanto a la rentabilidad debido a que la pandemia mantiene una alta cuota de desempleo. Aunque la asistencia del Gobierno a los hogares para combatir el impacto de la covid-19, ha suavizado el impacto de la crisis, predecir el futuro del sector no es fácil. Sin embargo, las crisis pueden ser también una oportunidad, ya que hay personas que necesitan vender para mejorar sus situaciones económicas y esta urgencia puede hacer que se encuentren buenas oportunidades en el mercado.
BBVA Research ofrece una estimación optimista al ubicar la baja de los precios de las viviendas en un 1,5% para mediados de 2021, las caídas se atenuarán a lo largo de 2021.
Sin embargo, en ciudades principales como Madrid, los desarrollos inmobiliarios han cobrado auge, las viviendas nuevas para sectores de altos recursos son una prioridad.
En resumen, la compra venta de viviendas sigue operando, porque es un mercado en movimiento, aupado por la constante necesidad de tener un techo dónde cobijarse. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), advierte sobre la imposibilidad de los hogares vulnerables para asumir las deudas hipotecarias. Ante esto, les aconseja a los deudores negociar con los bancos, o “poner en venta la vivienda cuanto antes. De lo contrario se exponen a que el banco se quede con la casa y el precio de subasta no alcance a cubrir la deuda”.
Esta situación beneficiará a los inversores que se dedican al flipping house, podrán comprar casas a muy bajos precios en subastas y liquidaciones de hipotecas. Por supuesto, el reto es vender de inmediato ante la depreciación prevista.
