El inversor inmobiliario es un individuo o una empresa que invierte activa o pasivamente en bienes raíces. Existe una diferencia entre ambas actividades; el inversionista activo compra una propiedad, la vende de forma directa por mayor precio o la restaura o mejora y, tras ello, la alquila o la vende, obteniendo así beneficios. El inversor pasivo contrata una empresa o fondo mutuo de bienes raíces para que encuentre y administre propiedades de inversión para ellos. En realidad, presta dinero a estos fondos para que compren propiedades y finalmente obtiene ganancias de ello.

Tanto uno como el otro pueden intercambiar sus papeles en algún momento de las negociaciones.

Tipos de inversores inmobiliarios

Todos los inversores tienen un rasgo común: realizan inversiones para mejorar su situación financiera, sin embargo, cada uno posee sus propias peculiaridades. Existen numerosas formas de invertir dinero ya sea de forma individual o empresarial. Los inversores inmobiliarios se especializan en la compra venta de bienes raíces para desarrollar, alquilar o vender con un retorno importante de capital. Analizaremos algunos de los tipos de inversores más comunes.

 

  • Bancos: Estas instituciones financieras tradicionales, son los inversores más conocidos e involucrados en la economía del endeudamiento en la actualidad. Los bancos analizan una variedad de métricas diferentes, incluido el flujo de efectivo neto, el valor del préstamo, la tasa de capitalización y muchos más, para determinar la cantidad de capital disponible para el préstamo, que financiará la compra de una propiedad determinada. Asumen los riesgos a cambio de tasas de interés e hipotecas sobre las propiedades.
  • Banca de Inversión Inmobiliaria (REIB) está conformada por un grupo industrial inmerso en la División de banca de inversión de un banco de inversión. Se especializan en el asesoramiento de empresas inmobiliarias, en todo lo referente a transacciones estratégicas: Fusiones y Adquisiciones, desinversiones y servicios de capital, incluidas las deudas y el capital y otros tópicos afines. Entre sus clientes principales se encuentran innumerables tipos de empresas y firmas inmobiliarias; fidecomisos de inversión de desarrolladores inmobiliarios, alojamiento, centros de juegos como los casinos, y los fidecomisos de inversión inmobiliaria (REIT) por sus siglas en inglés. Aunque la REIB no invierte en propiedades, se califica como inversor porque influye directamente en las operaciones de venta y adquisición de propiedades, mediante las asesorías y devenga altos dividendos a través de ellas.
  • Inversores ángeles o business angels: se ha dado esta denominación a las personas de grandes patrimonios económicos que invierten en aspirantes a emprendedores. Prestan capital de riesgo a quienes ya han generado un impulso propio, pero no están preparados para invertir capital de riesgo.
  • Capitalistas de riesgo: los capitalistas de riesgo inmobiliario aportan préstamos a empresas nuevas o antiguas, para desarrollos inmobiliarios y adquisición de propiedades. Las nuevas empresas, deben demostrar un alto potencial de crecimiento en la industria inmobiliaria para acceder a los capitalistas de riesgo y su financiamiento. Generalmente el capital proviene de inversionistas adinerados, bancos de inversión, y cualquier otra institución financiera comprometida con bienes inmobiliarios. Cuando invierten en empresas nuevas, los rendimientos son bajos al principio, pero si la negociación es exitosa, la compensación puede ser superior al promedio.
  • Inversores personales: se les conoce como prestamistas de dinero privado. Cualquier persona puede ser un inversor privado siempre que posea los fondos para invertir. Establecen tasas de interés de un
  • 12 – 15%. Generalmente prestan a fondos inmobiliarios establecidos para asegurar un rápido retorno de su inversión.
  • Inversores inmobiliarios: los inversores inmobiliarios, como sugieren sus nombres, compran activos inmobiliarios con la intención de obtener ganancias, ya sea a través de inversiones a corto o largo plazo. Las estrategias de salida comunes incluyen venta al por mayor, compra y mantenimiento y rehabilitación.
  • Fondo de cobertura: es un tipo de inversión con una mega estructura comercial que incorpora capital de múltiples inversionistas y los invierte en valores. A diferencia de los fondos mutuos, los fondos de cobertura asumen más riesgos y su apalancamiento no está limitado por reguladores oficiales. Los Fondos de cobertura inmobiliaria, invierten en empresas que cotizan en la bolsa de valores, como los fondos mutuos o fidecomisos de inversión inmobiliaria (REIT). También utilizan su inversión en la compra de bienes raíces reales, generalmente de bajo rendimiento.

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

La inversión inmobiliaria abarca el financiamiento, asesoría, compra, desarrollo, alquiler y venta de inmuebles con fines de lucro. Cualquier estructura residencial propia, que se obtiene con la finalidad de generar ganancias por retorno de inversión, es considerada inversión inmobiliaria. Ofrece flujo de caja, liquidez, rentabilidad, ventajas fiscales y beneficios de diversificación únicos. No obstante, la adquisición de una vivienda con fines de habitación personal, también es considerada una inversión inmobiliaria.

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Los inversionistas inmobiliarios generalmente poseen numerosas y variadas propiedades inmobiliarias; utilizando una como residencia principal y el resto destinadas a la generación de ingresos por alquiler, o mediante la apreciación de precios. Aunque son del mismo dueño, la casa residencial tendrá regulaciones fiscales diferentes a las de inversión inmobiliaria, siendo las de estas últimas más satisfactorias para el propietario.

Tipos de inversiónes inmobiliarias

Existe una variada gama de propiedades en el mercado inmobiliario, sin embargo, es posible dividirlas en cuatro grupos principales: residenciales y comerciales; industriales y de uso mixto.

  • Propiedades inmobiliarias residenciales

Están conformadas por propiedades residenciales, que a su vez pueden ser: viviendas multifamiliares o unifamiliares, adosados y condominios. El mantenimiento constante y efectivo, junto con una administración eficaz, aseguran la ocupación absoluta y el aumento de su valor. Los arrendamientos residenciales generalmente tienen una duración de seis a doce meses, lo que lleva a un ajuste mucho más rápido a las condiciones del mercado que otros tipos de inversiones inmobiliarias.

  • Propiedades inmobiliarias Comerciales

Estos bienes de inversión pueden abarcar la propiedad de tiendas minoristas y mayoristas; edificios de oficinas, instalaciones de almacenamiento, almacenes generales, hoteles. Ese tipo de inversión inmobiliaria suele ser más costosa y complicada que la residencial. Los contratos de arrendamiento son más largos que en el caso de los residenciales, y los costos se miden por metro cuadrado, al igual que la rentabilidad. Puede cambiar inquilinos o términos de arrendamiento y adaptarse al mercado con más frecuencia, si se apega a contratos de arrendamiento a corto plazo.

  • Propiedades inmobiliarias Industriales

Implican desde almacenes industriales centros de almacenamiento de mercancías o cualquier otro tipo de bienes raíces que generen ingresos por el uso de las instalaciones por parte de clientes. Las inversiones en bienes raíces industriales a menudo pueden tener tarifas significativas y flujos de ingresos por servicios, como, por ejemplo, agregar aspiradoras que funcionan con monedas en un lavado de coches, para aumentar el retorno de la inversión para el propietario.

  • Propiedades inmobiliarias de uso mixto

Las propiedades de uso mixto son aquellas que combinan varias de las categorías anteriores en un solo proyecto. Las inversiones inmobiliarias de uso mixto son populares para aquellos con activos importantes porque tienen un grado de diversificación incorporado, que es importante para controlar el riesgo.

Estrategias de Inversión Inmobiliaria

Los beneficios de invertir en bienes raíces son numerosos y pueden variar según el objetivo del inversor. La cantidad de dinero para invertir en una propiedad inmobiliaria puede depender de la tolerancia al riesgo del inversor. Además, es importante considerar el horizonte temporal de un inversor al realizar una compra o inversión.

Es relevante conocer las principales estrategias de inversión inmobiliaria, ya que éstas permitirán evaluar las posibilidades de generar ganancias a corto, mediano y largo plazo. El inversor inmobiliario puede sopesar las más apropiadas, según sus circunstancias y capacidad de inversión. Algunas estrategias de inversión inmobiliaria las detallaremos a continuación.

 

  • Alquiler. La más conocida forma de invertir en bienes raíces es la del alquiler de propiedades. Comprar una casa y alquilarla a otros, es una forma rápida y directa de generar ingresos. El alquiler puede ser a largo plazo o vacacional. El éxito depende de encontrar inquilinos responsables y del mantenimiento de la vivienda. Esto asegurará un ingreso mensual fijo, con el cual podrá comprar otra propiedad. Se sugiere alquilar el inmueble por habitaciones, si su estructura lo permite. Los dividendos que genera esta estrategia, le aseguran un pronto flujo de caja al inversor.
  • Desarrollo inmobiliario. Se conoce como desarrollo inmobiliario la generación de valor a través de las mejoras materiales realizadas en la propiedad inmobiliaria. El desarrollador inmobiliario construye nuevas estructuras, modifica las existentes, generalmente cualquier mejora que se efectué suma valor a la propiedad. Puede desarrollar en terrenos y estructuras, temporales o permanentes que ocupen el terreno.
  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Esta estrategia es muy apreciada por los inversores debido a que, literalmente, se comparte la carga de responsabilidad financiera. Los REIT, permiten tener bienes raíces comerciales sin poseer edificios de oficinas en físico, centros comerciales, edificios de apartamentos u hoteles. Estos fideicomisos poseen y operan propiedades para generar ingresos. Mediante la compra de acciones, el inversor participa en las ganancias por venta de propiedades o en los ingresos por alquiler de ellas.
  • Venta Al Por Mayor. Es la menos utilizada; no obstante, se está volviendo cada vez más conocida entre los inversores que desean una rentabilidad máxima, en poco tiempo, con un riesgo reducido. El proceso es sencillo, solo requiere buscar propiedades en venta y su negociación; posteriormente, vende o asigna el acuerdo de venta a otro inversor por una tarifa o comisión previamente acordada. La inversión es mínima, porque quienes invierten son los compradores finales, y la comisión la recibirá en corto tiempo.
  • Desarrollo en zonas de oportunidad. En algunos países como en los Estados Unidos de América, el Estado ha instaurado la designación de zonas de oportunidad para fomentar la inversión local nacional e internacional; crear empleos y desarrollo económico. Los inversionistas en estas zonas, reciben trato especial en impuestos. Pueden aplazar los impuestos sobre cualquier ganancia anterior hasta por diez años consecutivos, siempre y cuando se reinvierta el capital en un fondo de oportunidad calificado (QOF). Para cualificar y mantener la exención contributiva la inversión del capital tiene que permanecer en la zona de oportunidad por diez años. El inversionista puede desarrollar el proyecto o simplemente invertirlo en fondos de oportunidad para que otros desarrollen el negocio.
  • Plataformas de inversión inmobiliaria en línea. Las empresas de recaudación de fondos, suministran plataformas en línea que conectan a los desarrolladores inmobiliarios, que requieren financiamiento para la ejecución de proyectos, con los inversionistas individuales, que buscan obtener ganancias en la inmobiliaria, sin todo el bagaje de responsabilidades que conlleva. Pueden invertir en deuda o en capital.
  • Inversión en ejecución hipotecaria. Es una forma rápida y directa para que los inversores inmobiliarios obtengan propiedades en buenas condiciones a bajo costo. La propiedad hipotecada debe ser vendida, para satisfacer las reclamaciones del capital invertido por el acreedor hipotecario. El sobrante se adjudica al deudor hipotecario. La inversión en ejecución hipotecaria se refiere, al proceso de inversión de capital en la venta pública de una propiedad hipotecada, después de la ejecución hipotecaria del préstamo garantizado por esa propiedad.

Capital para Inversión Inmobiliaria ¿Cómo obtenerlo? 

El factor principal convertirse en un inversor inmobiliario es el capital. Sin él no es posible desarrollarse como tal. El dinero que se necesita para iniciar un proyecto en bienes raíces se denomina capital de inversión. Usualmente se habla de dos tipos de capital de inversión: deuda y capital social.

  • Deuda. Es el capital de inversión de riesgo que proviene de prestamistas con amplias posibilidades, como los bancos o prestamistas privados de libre acción, y que, frecuentemente, requieren el pago de intereses. El monto del precio de compra financiado con deuda se conoce como apalancamiento. Este tipo de prestamista no tiene voz alguna en la empresa. El apalancamiento inmobiliario también conlleva riesgos. Independientemente de lo que suceda con la propiedad o cual sea su nivel de ingresos, el vencimiento de los pagos del préstamo no cesa. Al usar capital prestado para comprar una propiedad, el prestamista tendrá un derecho de retención sobre los bienes raíces apalancados. Este gravamen generalmente se conoce como hipoteca o escritura de fideicomiso.
  • Capital Social. Es el monto de inversión financiado por el propio capital del inversor. Las inversiones para bienes raíces provienen de ahorros personales, acciones, fondos mutuos y bonos. Los activos líquidos son los componentes básicos del negocio inmobiliario. Se puede solicitar un préstamo solo cuando se tiene suficiente para invertir. La inversión propia tiene sus ventajas, la más sobresaliente es el ahorro de intereses por no tener deuda con ningún prestamista.

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Estrategias del Capital Privado Inmobiliario

La inversión inmobiliaria constituye una de las mejores alternativas para inversores de todo tipo, desde pequeños empresarios hasta desarrolladores institucionales. Sin embargo, es necesario conocer las diversas estrategias de inversión inmobiliaria para definir las modalidades de trabajo a seguir, al desarrollar un proyecto. Las principales estrategias aplicadas por los fondos inmobiliarios de capital privado son: Core, Core Plus, de valor agregado y oportunistas; estos términos definen el perfil de riesgo y los beneficios que puede aportar una inversión inmobiliaria. Tomando en cuenta, por supuesto, las variaciones del mercado inmobiliario y las condiciones para invertir de cada país en cuestión. Veremos las especificaciones de cada una de ellas.

  • Core: Esta es una inversión de bajo riesgo/bajo apalancamiento/baja rentabilidad con flujo de caja fijo y predecible. Es una alternativa a la renta fija para inversores conservadores. La inversión se realizará en propiedades estables, en buenas condiciones y pertenecientes a la clase A. Su ubicación debe ser en zonas metropolitanas resistentes y diversificadas a nivel empresarial. En proporción, las inversiones estarán conformadas por inmuebles con uno o múltiples inquilinos con una amplia capacidad crediticia. La valoración de estos activos, resiste mejor los cambios por su probada estabilidad. El apalancamiento para esta estrategia será de un rango de 10 – 30%.
  • Core Plus: Es una estrategia que combina el flujo de caja con el trabajo de remodelación, en bienes inmuebles de alta calidad y bien ubicados, con las características funcionales para resistir el paso del tiempo, que requieren mejoras superficiales. Un porcentaje amplio de la rentabilidad total, está generado por las rentas periódicas con baja volatilidad. Las inversiones que incluyen propiedades de Clase A / B ubicadas en mercados secundarios, o edificios de Clase B en ubicaciones de Clase A, se consideran un poco más riesgosas, pero generalmente generarán rendimientos anuales de más del 10%. El apalancamiento para esta estrategia se ubica entre el 30 – 50%.
  • Valor agregado: Esta es una estrategia de riesgo medio a alto / rendimiento medio a alto. Consiste en inversiones en inmuebles “no estables”, donde aproximadamente la mitad de la rentabilidad total está generada por la revalorización del inmueble, tiene una volatilidad superior. Los inmuebles son de calidad, pero requieren mejoras físicas, operativas o financieras. El cambio de las propiedades tras la restauración, genera mayor flujo de efectivo y un alto porcentaje de retorno, proveniente de la apreciación del capital. El apalancamiento suele ser de entre 40 – 60%.
  • Oportunista: Esta es una estrategia de alto riesgo / alto rendimiento. Las propiedades requerirán un alto grado de mejora. Implica la inversión en terrenos, inmuebles varios, reposicionamiento de edificios y otros. Las propiedades oportunistas a menudo tienen poco o ningún flujo de efectivo en el momento de la adquisición, pero tienen el potencial de producir una enorme cantidad de flujo de efectivo una vez que se ha agregado el valor. Los inversores oportunistas tienden a utilizar un apalancamiento del 70% o más.

Fuentes del flujo de efectivos

La propiedad de inversión le genera flujos de efectivo al inversor de cuatro formas a nivel general:

Ingreso Operativo Neto NOI, compensaciones de refugio fiscal, acumulación de capital, apreciación del capital. Cada una tiene sus propias características, así que pasamos a definirlas por separado:

  • Ingreso Operativo Neto: (NOI) consiste en una fórmula de rentabilidad utilizada en bienes inmobiliarios para medir las ganancias potenciales de un bien inmueble. El cálculo de los ingresos se realiza deduciendo los gastos operativos, es decir, mide el flujo de efectivo generado después de cancelar todos los gastos implicados (Tarifas de administración de propiedades, seguro, utilidades, impuestos de propiedad, reparaciones y mantenimiento) La relación entre el NOI y el precio de compra del activo, expresada como un porcentaje, se denomina tasa de capitalización o tasa CAP, y es una medida común del rendimiento de una propiedad de inversión, para obtener el ingreso operativo neto.
  • Compensaciones de refugio fiscal: estas compensaciones se producen por alguna de tres maneras: depreciación (Las leyes fiscales permiten que el propietario del activo realice una deducción por la depreciación de la estructura), créditos fiscales (los créditos fiscales reducen su obligación tributaria, lo que reduce la cantidad adeudada al IRS), pérdidas por arrastre (un arrastre de pérdidas fiscales traslada una pérdida fiscal de una empresa a un año futuro de ganancias, las cuales, según las leyes, se pueden arrastrar indefinidamente).
  • La acumulación de capital: La acumulación de capital se centra principalmente en el crecimiento de la riqueza existente a través de la inversión de beneficios y ahorros obtenidos. Los inversores inmobiliarios aumentan el capital mediante las reformas realizadas a los bienes inmuebles. Al comenzar el retorno de inversión, la deuda se paga con los ingresos de la propiedad. Esto constituye un flujo de efectivo positivo del activo.
  • La apreciación del capital: Una apreciación del capital se describe como un activo que se compra a un precio fijo y que aumenta de valor con el tiempo. Si no se realizan mejoras la apreciación es impredecible. El flujo de efectivo se da cuando se vende la propiedad. Al calcular la apreciación del capital, se toma como referencia la base de costo del activo, es decir; toda la inversión que se hizo para su adquisición, incluyendo tanto el precio de compra como los costos generados en el proceso.

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Tendencias actuales del Mercado Inmobiliario

Como en todos los sectores de la economía, la pandemia del Covid-19 causó un efecto negativo en el mercado inmobiliario a nivel global. A pesar de que, según los analistas la economía mundial se recuperó en el tercer trimestre, un repunte del virus en algunos lugares, como en China, Rusia, Italia, Suiza, Francia y otros; resalta la incertidumbre actual de las perspectivas. Las empresas actúan con cautela y prefieren las estrategias a largo plazo. Este panorama se mantiene a nivel mundial.

El balance del tercer trimestre arroja como resultado una disminución en el arrendamiento de oficinas, con respecto al año anterior. Mientras que el arriendo del comercio minorista y la hostelería, siguen afectados, porque dependen del gasto de los consumidores y de la movilidad. En países europeos como Francia y España a pesar de la caída en la actividad de compra venta de viviendas, se ha visto un incremento en la actividad inmobiliaria, lo que produce una actitud de optimismo moderado al sector.

Invertir con sentido, porque la inversión inmobiliaria no es solo cosa de gente con alto poder adquisitivo

En EEUU, el sector inmobiliario se ha rezagado, sin embargo, obtuvo un repunte significativo en el tercer trimestre del año, según el último informe de recuperación de Realtor.com. Este balance positivo en el incremento del mercado de la vivienda está siendo impulsado en gran medida por dos factores: la escasez de inventario de viviendas disponibles y las tasas de interés extremadamente bajas. La certeza de que la crisis no fue provocada por una recesión económica y de que no será permanente, además de las actuales condiciones financieras internacionales, suscita la inversión en una vivienda como algo más deseable que invertir en otros sectores. El panorama para las inversiones inmobiliaria se presenta con tendencia a mejorar, porque las tasas de interés históricamente bajas, la intervención del gobierno y la diversificación de los perfiles de los prestamistas, continúan respaldando los mercados de deuda inmobiliaria a nivel mundial.

Formación práctica sobre Inversiones Inmobiliarias «Invertir con Sentido»

Si te ha interesado el contenido que hemos desarrollado en este artículo, quizá sea porque estás pensando en la inversión inmobiliaria como opción conseguir rentabilidad. Sin embargo, en este tipo de inversiones, como en otras muchas, lanzarse a operar sin tener un conocimiento mínimo es correr demasiados riesgos.

Por eso, tras estudiar diferentes opciones actuales de formación en este sentido, podemos recomedarte el programa de Invertir con Sentido (ICS). Actualmente está en marcha el segundo de los cursos que se han lanzado, pero puedes ir pidiendo información para siguientes ediciones, ya en ellas se realiza una cuidadosa selección de los alumnos y las clases son en directo.

En cuanto a la información general de este curso, te podemos decir que es un programa de 3 meses de duración con webinars semanales y acompañamiento de profesionales constante para llegar a los objetivos. También se incluyen todos los materiales de trabajo necesarios, además de la posibilidad de realizar operaciones en conjunto entre los alumnos y los miembros del Club de inversores ICS.

A lo largo de la formación se hablará primeramente de nuestro propósito y valores, base fundamental para enfocarnos en el tipo de inversiones que querremos hacer, también se mostrarán planes de orden integral y financieros, se seleccionará la estrategia personal que estableceremos. Igualmente se explicará qué es el flipping, cómo generar leadstécnicas de negociacióntemas fiscales y de contratos, técnicas de selección de inquilinos, claves y errores… Se aprenderá sobre reformas de viviendas y Home Staging, formas de financiación y estrategias avanzadas, estrategias de intermediaciónventas y cierres, además de aprender todo lo necesario para la coinversión y los lotes en rentabilidad.

A todo ello se le sumarán materiales y conocimientos concretos sobre:

  • Estrategia desarrollada de alquiler y de compra de inmuebles.
  • Estrategia detallada de cómo ejecutar tu plan de inversión paso a paso.
  • Herramienta para detectar tu primera inversión y las posteriores.
  • Lista de reformistas de confianza
  • Plantilla de Contratos
  • Equipo de Élite: Reformistas, Abogados,
  • Broker hipotecas, Agentes inmobiliarios.
  • Relaciones con directores de sucursal para obtener la máxima financiación.
  • Curso de negociación para adquirir propiedades
  • Checklist detallado de los pasos para adquirir tu primera vivienda

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La formación en inversiones inmobiliarias de ICS es para ti sí…

Si desde aquí estamos hablando de ello, es porque llevamos mucho tiempo evaluando las diferentes propuestas que hay de formación en este sector y hemos visto que realmente el programa de ICS es el más completo y realista.

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