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¿Qué es la fiscalidad? Concepto:
Se ha definido la fiscalidad como el conjunto de normas y reglamentaciones que se aplican en materia fiscal. Mediante estas, el gobierno grava a sus residentes individuales y corporativos. El sistema tributario varía extensamente entre las naciones.
La fiscalidad engloba el conjunto de normas y reglamentaciones en vigor en materia fiscal, que se encuentran en la legislación aplicable, en la jurisprudencia, en la totalidad de la normativa y en los procedimientos relativos a la administración fiscal y al cumplimiento de las obligaciones fiscales.
Como hemos venido analizando, la inversión inmobiliaria constituye hoy, un negocio lucrativo que puede darnos unos beneficios prácticamente asegurados si se realiza con conocimientos previos todo. Las ganancias que genera este sector se reparten, quizás en forma no equitativa, entre todos los entes involucrados (agentes, corredores, corporaciones, empresas desarrolladoras y otros).
El Estado, por su parte, no se queda atrás en esta distribución de beneficios, ya que mediante la fiscalización adquiere parte de las ganancias generadas.
Es sabido que los impuestos sobre bienes inmuebles, tierras, y otras formas de bienes raíces, constituyen una considerable fuente de ingresos para los gobiernos estatales y locales. Los impuestos a la propiedad ayudan a financiar servicios básicos, educativos y de salud. El aporte de los bienes raíces a las arcas públicas es sustancial.
¿Por qué es la fiscalización un pilar tan importante en el sector inmobiliario?
Por todo lo expuesto en el apartado anterior, podríamos concluir, erróneamente, que la fiscalidad en el sector inmobiliario constituye una fuga de dinero a favor del Estado, nada más desacertado, nos guste o no, esa fiscalización permite obtener ventajas que, de otra forma, serían imposible de lograr.
Tener un conocimiento amplio y bien fundamentado sobre la normativa fiscal y los criterios válidos para su aplicación, es un factor clave para aumentar las ventas, compras y alquileres de inmuebles varios. El cliente debe percibir con claridad la legalidad fiscal de una operación de negocios, de lo contrario llegar a buen término entre las partes puede ser difícil.
A continuación, analizaremos las ventajas que proporciona la fiscalidad en las operaciones inmobiliarias; desde luego, éstas dependen de la legislación fiscal de cada país en particular. Veamos las ventajas que ofrece la fiscalidad tomando como ejemplo España y Los Estados Unidos de Norteamérica.
Fiscalidad en España
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España ofrece una excelente fiscalidad para los arrendadores de viviendas.
Una de las ventajas es la reducción del 60% sobre el rendimiento obtenido por el arrendamiento de bienes inmuebles, destinados a vivienda habitual. Es decir, solo se pagará el impuesto por el 40% del rendimiento alcanzado. Este beneficio fiscal sirve de incentivo para promover la oferta de viviendas en alquiler. La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece en su artículo 23.2 que esta normativa se cumple solo si el inmueble se usa para vivienda fija, sin límite de la edad del arrendatario.
- Los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria:
Gozan de ventajas fiscales, pagan un tributo del 1% sobre los ingresos obtenidos, sin formalidades de obligatoriedad para la distribución de beneficios y dividendos. Estas Instituciones inmobiliarias pueden diferir el pago de impuestos hasta el momento de la realización de la distribución patrimonial.
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Ventajas de las SOCIMI:
Existe un régimen fiscal especial aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) estás tienen una tasa impositiva del 0% sobre los ingresos generados, siempre y cuando tengan todos sus requisitos de operación al día y todos los socios con más de un 5% de participación, tributen a un tipo de gravamen igual o superior al 10% sobre los dividendos obtenidos.
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Beneficios de los compradores:
Al comprar una vivienda, se debe pagar el Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles, este varía según la región donde se aplique y es calculado de acuerdo al valor catastral, pero he aquí una ventaja, el valor catastral siempre es inferior al valor real de la vivienda, por lo tanto, se exonera una cantidad regular en impuestos.
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Hipotecas sobre viviendas:
Si se va a comprar con una hipoteca, debe pagarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Éste, grava la firma notariada y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. No obstante, desde 2018 el pago de este impuesto debe ser asumido por el banco que concede la hipoteca. Otro incentivo fiscal para la compra de vivienda.
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Exoneraciones al vender vivienda:
Cuando de vender bienes inmuebles se trata, el gravamen fiscal del IRPF está presente; sin embargo, si el dinero obtenido por la venta se utiliza en la compra de otra vivienda, la fiscalidad otorga otro beneficio: no se tendrá que asumir el pago del IRPF. Se debe tomar en cuenta que esta exención sólo es admitida por Hacienda, si la reinversión se hace en una vivienda habitual. El plazo para hacerlo es de dos años.
- Las personas mayores de 65 años que realicen la venta de su vivienda habitual gozarán de la exención sin la exigencia de ningún requisito adicional.
- Las personas mayores de 65 años, que vendan bienes inmuebles que no constituyan su vivienda habitual, no pagaran impuestos al usar el dinero para establecer una renta vitalicia esta debe tener un monto de 240.000 Euros.
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Otros beneficios fiscales en bienes raíces:
Además de todos los beneficios ya expuestos, la fiscalidad aporta una serie de gastos deducibles de impuestos al sector inmobiliario según sea el caso. La Ley expone como gastos deducibles los interese pagados al banco por la compra de la de vivienda con hipoteca. En el caso de los gastos de reparación y mantenimiento del inmueble solo se pueden amortizar.
Seguro de la vivienda, IBI, las cuotas canceladas a la comunidad de propietarios, los gastos generados por servicios de abogados relacionados con la redacción de documentos de alquiler y defensa jurídica. También los servicios como electricidad, agua, teléfono, internet, estos gastos solo se deducen si los paga el propietario, en caso de hacerlo un inquilino no procede la exención. El saldo de dudoso cobro, si un inquilino no paga la renta y el reclamo de la deuda se ha efectuado, se puede considerar la deuda pendiente como un gasto deducible.
Fiscalidad en los Estados Unidos de Norteamérica
El sector inmobiliario goza de múltiples ventajas fiscales en EEUU. Aprovecharlas en su justa medida, asegura el ahorro de mucho dinero en la eliminación de las cargas impositivas. Algunas de las más sobresalientes son:
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Exoneración de propiedades según su finalidad:
Las propiedades que pertenecen a organizaciones educativas, caritativas y religiosas generalmente están exentas del pago de impuestos.
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Ganancias a largo plazo:
Son las que se consiguen al mantener las propiedades por más de un año. Casi siempre las propiedades están destinadas al alquiler. Las tasas impositivas de las ganancias a largo plazo, son más bajas que las correspondientes a las ganancias a corto plazo. Están gravadas al 0%, 15% o 20% según su nivel de ingresos.
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Reclamando la depreciación de bienes:
Todos sabemos que los bienes raíces no se consumen como si lo hacen otros activos, tampoco pierden su valor con el tiempo. Contrariamente, aumentan su valor en un monto aproximado a la inflación. Pero a efectos fiscales, los bienes raíces son un activo de capital depreciable.
En base a esto, los propietarios pueden hacer un reclamo para deducir impuestos por depreciación de sus bienes inmuebles. Mientras, al mismo tiempo, el valor de su propiedad va aumentando.
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Utilizando la regla 1031 del Código del ISR.
Esta es una valiosa herramienta para los inversores inmobiliarios. Les permite intercambiar o reemplazar inversiones en propiedades inmuebles, sin pagar ningún impuesto sobre las ganancias de capital en el momento de la venta. Debe comprar otra propiedad similar de igual o mayor valor. La finalidad de este beneficio es incentivar el uso productivo de la propiedad en comercio y los negocios. Su aplicación solo es posible en las inversiones de propiedad comercial, las propiedades de uso personal, no tienen el beneficio.
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Refinanciando tu hipoteca sobre las propiedades de inversión:
Con una refinanciación tanto del plazo de pago como de las tasas de interés, puede reducir el monto de los pagos mensuales. Si el refinanciamiento se hace con desembolso de dinero en efectivo, puede utilizar ese dinero sin pagar impuesto alguno sobre ese capital hasta que venda la propiedad.
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Invirtiendo en Zonas de Oportunidad:
La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos del 2017 establece que, si reinviertes las ganancias de capital en bienes raíces u otros negocios ubicados en una Zona de Oportunidad, diferirá (y potencialmente reducirá) el impuesto sobre tus ganancias reinvertidas. Si además retienes la inversión por diez años, no pagarás ningún impuesto sobre las ganancias de capital por la revalorización de tu inversión cuando la vendas o intercambies.
Resumen de la importancia de la Fiscalidad en el ámbito inmobilliario
La Fiscalidad es provechosa porque permite una visión clara sobre los aspectos legales a evaluar antes de hacer una negociación. En cuanto a la inversión inmobiliaria, podemos decir que disfruta de muchos beneficios fiscales en comparación con otras inversiones.
La capacidad de los inversores para aprovechar estas ventajas junto con una cuidadosa planificación, les permitirá maximizar sus deducciones fiscales y al mismo tiempo cumplir a cabalidad con todas las leyes, normas y regulaciones implicadas en el proceso. Es posible lograr la libertad financiera invirtiendo correctamente en bienes raíces.
Por otra parte, la fiscalidad aporta orden y legalidad a cualquier negociación sea inmobiliaria o de otro tipo. Los bienes inmobiliarios están sujetos a impuestos, pero en retribución los inversionistas obtienen una base legal en sus inversiones en bienes inmuebles, esto, junto con las diversas ventajas fiscales como las ya vistas, hacen de la fiscalidad un pilar fundamental en el sector de bienes raíces.
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