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Sin duda, remodelar es una tarea de largo alcance que puede resultar agotadora. No obstante, la buena planificación y la debida orientación, garantizan que el proyecto de renovación se pueda desarrollar con el menor contratiempo posible.
Lo primero que debes hacer es determinar tu presupuesto y el costo de las renovaciones, cuáles habitaciones vas a remodelar, cuantos profesionales vas a contratar y el tiempo que invertirás en todo el proceso. Al definir claramente todos estos aspectos, tienes un amplio panorama para trabajar evitando cometer errores costosos en el trayecto.
Las orientaciones de este artículo aplican tanto para la remodelación de hogares habituales, como para quienes se dedican al flipping inmobiliario como negocio de inversión.
Pasos a seguir para un flipping con poco riesgo
El éxito de cualquier proyecto depende de múltiples factores a considerar, entre ellos se pueden señalar los siguientes:
Planifica tus finanzas
Lo ideal es que esperes hasta tener el efectivo para comprar la casa sin un préstamo. De esta manera evitarás pagar tasas de interés durante meses y también podrás vender en el momento más adecuado para ti, porque no tienes deuda acumulada. Si no tienes efectivo, estudia otras opciones —préstamos hipotecarios, prestamistas de dinero fuerte.
Establece un presupuesto y cíñete a él
Al determinar el presupuesto, hay mucho que considerar —contratistas, pintura, pisos— asique el monto dependerá de la escala estipulada para la renovación y del sitio donde se ubica la casa a remodelar. Debes recordar que:
- El presupuesto se debe hacer antes de comprar la propiedad de inversión. Es primordial que determines cuál es tu rango de precios para la adquisición de la casa, cuánto tienes para las renovaciones y para los costos de mantenimiento y venta. Todo esto lo debes saber antes de cerrar un trato.
- Es necesario sobrevalorar el presupuesto por lo menos en un 10%, aunque lo ideal sería completar la remodelación con el dinero pautado. No obstante, pueden surgir algunos contratiempos y es mejor estar preparados para resolverlos. Al terminar, lo mejor es que sobre dinero y no que falte.
Guíate por la regla del 70%
Ten en cuenta esta valiosa regla al establecer cuánto puedes pagar por una propiedad. Según ella, un inversor no debería pagar más del 70% del precio de venta de la propiedad después del cambio (Flipping), menos el monto total de los gastos calculados en la renovación.
Busca las mejores ofertas
Es primordial reducir el riesgo financiero y expandir el potencial de retorno de la inversión. Jamás pagues más de lo que vale una casa, y calcula bien los costos de remodelación antes de adquirirla. Puedes probar siguiendo las siguientes recomendaciones:
- Estudia el mercado y sus tendencias inmobiliarias en tu área antes de invertir. De ser necesario, contrata un agente de bienes raíces para asesorarte. No obstante, realiza tus propias investigaciones.
- Evalúa aspectos como ubicación de las escuelas, empresas, transporte, comercios y desarrollo económico en general, tasas de criminalidad… Así sabrás cuál es tu audiencia adecuada al tratar de vender.
- Determina las tendencias del mercado en tu área, no compres en zonas con muchas casas a la venta, pues indudablemente el mercado está estancado. Elige un vecindario próspero para asegurar las mejores opciones y ganancias al revender.
- El precio estimado de venta se debe calcular tomando en cuenta el precio de compra, los costos de mantenimiento de la propiedad, los impuestos y los gastos en el volteo o renovación. En otras palabras, debe superar todos estos gastos previos y dejar una ganancia neta.
- Si ya lograste un contrato inspecciona a fondo la casa. El hacer una lista de los proyectos cosméticos, así como de las costosas revisiones —como problemas de plomería o eléctricos— determinará si vale la pena o no seguir con el negocio.
- Si no eres experto en construcción, un contratista puede decirte qué necesita reparación y cuánto costará. Las reparaciones sorpresa pueden hacer o deshacer un cambio, de allí la importancia de inspeccionar y revisar todas áreas de la casa.
Evita las falsas expectativas sobre la venta
Pronosticar en forma poco realista el precio de reventa de la propiedad, es un error que puede costarte mucho. Al predecir el valor post reparación (ARV), utiliza el rango más bajo en precios comparativos, esto te permitirá tener un valor moderado y actuar en consonancia con él al efectuar las reparaciones.
Consulta los datos sobre el mercado para confirmar cuál es el espacio de tiempo promedio que duran las propiedades en venta en tu área. Esto te dará una visión anticipada del tiempo que tendrás como propietario, con todos los gastos que esto implica.
Arma un buen equipo de trabajo
Si no estás calificado para hacer el volteo tú mismo, lo mejor es contratar a alguien que si lo esté. Pero, no lo hagas sin antes precalificar a todos los postulantes, contrata al que consideres mejor calificado para el trabajo, no al más económico. Incluso haciendo la compra de la vivienda al mejor precio, si escoges a un contratista inadecuado, puedes arruinar tu proyecto.
Redacta un contrato que formalice todos los aspectos relacionados con la renovación y hazlo firmar al contratista. Si algo no sale de acuerdo con lo estipulado allí, busca la solución dentro de lo pautado con el contratista en su contrato. Si no corrige la situación, debes prescindir de sus servicios de inmediato, recuerda, es tu dinero el que está en juego. Un contrato bien redactado, te evitará problemas posteriores.
Cuida todos los aspectos legales
En las relaciones comerciales la honestidad y la ética son muy importantes porque minimizan el riesgo de ser demandados. Por eso se deben considerar los siguientes parámetros.
- Verifica que tu contratista tenga la licencia al día y tenga un seguro.
- Estipula un calendario de pagos y cúmplelo a cabalidad.
- Consolida un cronograma de finalización de la obra, dando margen a situaciones inesperadas y una multa para el contratista si no finaliza a tiempo.
- Adquiere todos los permisos correspondientes, no olvides que algunos proyectos de remodelación necesitan permisos para efectuarse. Generalmente las reparaciones pequeñas —suelos, pintura, jardinería, cambiar alicatados en baños y cocinas, instalaciones de agua, calefacción, electricidad— no requieren permiso alguno.
Controla los planes de renovación
Recuerda siempre con qué fin adquiriste la unidad de vivienda, seguramente ya inspeccionaste todo lo visible. Resiste el impulso de querer renovar todo, concéntrate en:
- Reparar lo que esté roto, actualizar lo obsoleto y dar un toque espectacular con algún cambio notorio, pero que no descalabre el presupuesto.
- No realices cambios estructurales profundos a menos que surjan como un imprevisto ineludible.
Los sueños de relucientes pisos de madera, artefactos de iluminación de moda, baños fabulosos e increíbles cocinas con estufas de calidad profesional, deben descartarse, o puedes destrozar tú presupuesto.
Valora los pequeños detalles como pintura, cambio de gabinetes en la cocina, reemplazo de electrodomésticos, arreglos de exteriores y jardinería. Por si solos darán una imagen fresca y reluciente a la propiedad.
Vende tu casa invertida ya
Después de investigar y elegir la casa perfecta, presupuestar, financiar y realizar las remodelaciones, tu casa está lista para la venta. Sabes que es muy importante vender rápido y al mejor precio para sacar el máximo de la inversión.
Las opciones para vender son muchas, pero es el dueño quien decide la más apropiada para él. Entre ellas las más utilizadas son:
- Vender la propiedad tú mismo, mediante anunciarla y ofrecerla en línea, mandar correos electrónicos a tu público objetivo, poner un cartel en el patio delantero anunciando la venta de la propiedad.
- Contratar los servicios de un agente de bienes raíces, por supuesto, esta acción sumará gastos.
Aplica el Home Staging
La preparación para la venta es esencial, es mejor ofrecer un hogar cómodo y cálido, que un lugar lleno de habitaciones desoladas y vacías. El home staging dará el aspecto adecuado a la propiedad.
Coloca camas, muebles de sala y un juego de comedor en la casa. Resalta las habitaciones adicionales con muebles sencillos, pero bonitos que se pueden conseguir a buen precio.
Las plantas en macetas y los muebles de exterior darán un aspecto llamativo a la terraza o al patio. Una vez que la casa haya sido puesta en escena, toma muchas fotografías para exhibirla.
En resumen, si estas decidido a hacer del volteo de casas tu negocio de inversión preferido, debes tomar en consideración tres tópicos específicos:
- Utilización del dinero y un buen presupuesto. Jamás subestimes los costos de las renovaciones ni minimices la carga financiera por concepto de intereses del financiamiento. Estipula un sobrecargo presupuestario de un 10% mínimo para las renovaciones. Los costos inesperados reducen las ganancias finales.
- Asesoría profesional y experiencia. Antes de incursionar en este mercado inmobiliario documéntate y estudia sobre la compra y venta de viviendas. Estudia el mercado y las fluctuaciones locales. Contrata a un profesional si no tienes habilidades y conocimientos de construcción y remodelación.
- Establece una línea de tiempo. Voltear una casa requiere mucho trabajo, por eso medir y controlar el tiempo es fundamental para lograr el éxito en tu proyecto. Mientras más se tarden los trabajos, más tiempo demorará la venta y por lo tanto, gastarás más en costos de mantenimiento, impuestos, servicios, hipotecas y todo lo relacionado con la tenencia de la propiedad.
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