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El negocio inmobiliario en todas sus variantes es rentable y puede ser la puerta del éxito para muchos emprendedores. El flipping house o volteo de casas, es una inversión en boga en la actualidad que ofrece múltiples opciones de ganar dinero con la compra, arreglo y venta de propiedades.
Por esto, sea que ya estás inmerso en este fantástico mundo o solo quieres iniciarte, los consejos que te presentamos a continuación en esta sencilla, pero completa guía, te permitirán incursionar con buen pie y muchas oportunidades en este lucrativo negocio.
Edúcate sobre el flipping (o volteo) de casas
Aprender los conceptos básicos de este oficio es fundamental para el buen desarrollo del negocio. Es primordial poder determinar aspectos relevantes —como los costos, tiempo de volteo, ganancias a obtener—. También necesitas poder manejar la investigación de mercado y así saber cuál es el mejor sitio para invertir.
Cada mercado es distinto, por lo tanto, debes definir aspectos como el valor de las casas promedio, precio promedio de los REO bancarios —activos adjudicados después de un proceso de ejecución hipotecaria—, tiempo en el cual se venden las propiedades en el sector y los diseños de viviendas preferidos en la zona, entre otros. Voltear es un negocio, tu deber es conocerlo si vas a emprender con él.
Establece el método de financiación
Es un punto determinante en el proceso, quizás el más importante, porque debes tener claro cómo vas a pagar el cambio de casa. Existen varias estrategias a elegir, puedes tomar la que mejor se adapte a tu situación financiera. Algunas de ellas son:
Utiliza tu propio efectivo. Es lo ideal sin duda alguna, porque al final genera un ahorro visible al no pagar intereses hipotecarios, pero no está al alcance de todos.
Financiamiento bancario. Es utilizado por muchas personas, sus limitaciones son que generalmente los bancos exigen que la vivienda este en óptimas condiciones y no otorgan préstamos para casas sin terminar. No obstante, se puede intentar con éxito.
Préstamos con garantía hipotecaria. Si la garantía hipotecaria de tu vivienda personal es grande, puedes aprovecharla para pedir una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Habla con tu cooperativa de crédito o prestamista para seguir esta estrategia.
Prestamistas de dinero fuerte. Un prestamista de dinero fuerte es un individuo privado o público. Los préstamos de dinero fuerte son muy utilizados debido a su flexibilidad en lo que respecta a los términos del préstamo y la evaluación de los riesgos. Debes considerar que casi siempre sus intereses son un poco más altos que los de financiamiento convencional.
Elabora un plan de negocios
Sin un plan completo a seguir, tu proyecto se retrasará e incluso, fracasará. Diseña un plan que te permita establecer la estrategia correcta para voltear, publicar y vender la propiedad en poco tiempo y obtener las ganancias esperadas. En este plan no puede faltar:
- Una bien definida línea de tiempo, que se debe seguir al pie de la letra.
- El presupuesto y todos los aspectos funcionales y legales implicados en el cambio de casa.
Renovar y reformar casas es una empresa que requiere mucho tiempo. Puede llevar meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que seas dueño de la casa, necesitarás invertir tiempo para arreglarla.
Asume el compromiso del cambio con entusiasmo
La compra y remodelación es una decisión que debe tomarse con la mente clara y definida. Esto no es un pasatiempo, es el camino al éxito. Evalúa tus posibilidades y asume que tu futuro financiero está en juego. Debes estar decidido a llegar hasta el final.
Busca asesoría fiable
Un agente inmobiliario es una ayuda invaluable en tu proyecto. Conocen el mercado y aportan información veraz y práctica sobre las mejores ofertas para ti de acuerdo con tu presupuesto y aspiraciones. Además, poseen una relación estrecha con vendedores y compradores que facilita la búsqueda.
Por supuesto, si decides encontrar la mejor oferta por tu cuenta, es completamente válido. Igualmente es lo mejor para comprar viviendas FSBO —para la venta por los propietarios—. Pero si planeas comprar casas del servicio de listado múltiple (MLS) lo más práctico es utilizar agentes de bienes raíces.
Establece tu área de compra
Como inversionista debes delimitar tu área de compra. En algunos sitios, al área de compra se le denomina “área agrícola”. Esta puede ser pequeña, conformada por uno o dos vecindarios, pero también puede ser grande, quizás un área metropolitana.
Cada una tiene sus ventajas. Mientras más pequeña, mejor conocimiento sobre ella obtendrás, mientras más grande, mayores oportunidades tendrás de encontrar buenas ofertas para comprar y realizar el flipping.
Encuentra tu casa ideal
Utilizando tu formación en la investigación de mercado, encontrarás el cambio perfecto. Con paciencia y dedicación recorrerás muchas propiedades hasta encontrar la mejor oferta, no te apresures, tómate tu tiempo. Filtra las propiedades en base a tus propios criterios:
- precio que estás dispuesto a pagar
- número de habitaciones que deseas para tu propiedad
- zona donde quieres invertir
La localización exige atención especial, siempre podrás cambiar el aspecto de la casa, pero nunca la podrás mover de su lugar. Asegúrate de invertir en un vecindario seguro, y con proximidad a instalaciones esenciales. Otro aspecto a considerar es comprar propiedades con estructuras estables y buena apariencia física.
Realiza tu oferta
Como comprador potencial tu propuesta al vendedor debe contener todos los parámetros que conciernen a la negociación. Entre ellos destacan los siguientes: oferta de precio de compra, tipo de financiamiento a utilizar, tiempo estipulado para cerrar el trato, a quien corresponde pagar los costos de cierre, contingencias que sustentan el trato.
Define las contingencias
Según Devesa Y Calvo “La due diligence” —diligencia debida— es un proceso de verificación de posibles contingencias y riesgos de un determinado activo o compañía en funcionamiento, una cautela esencial para que el inversor no vea frustradas sus expectativas de rentabilidad en su adquisición. El contrato de compra debería solicitar la obtención de este informe al vendedor.
Negocia con el vendedor
Ya enviaste tu oferta, te toca esperar los resultados. Lo más seguro es que el vendedor envié su contraoferta, puede ser por correo o a través de su agente si lo tiene. Esta debe contener lo que él espera de la transacción. También puede rechazar de plano tu oferta o aceptarla sin más, dando paso a la venta.
Entrega el anticipo y acelera la compra
Para oficializar el trato, debes pagar el anticipo. Este dinero debe estar resguardado por un tercero, puede ser un abogado —preferiblemente el que cerrará el trato— o una compañía de títulos de títulos de propiedad. Ellos revisarán la propiedad en busca de gravámenes u otros problemas con el título, así como también prepararán documentos y programarán horarios, para que todos firmen el papeleo.
Programa una inspección
Estando ya la casa bajo contrato es tiempo de realizar una inspección. Elije un profesional cualificado y con su licencia, a menos que seas un contratista. Este inspector podrá ver fallas que quizás no se evidencien a simple vista, como estado del cableado eléctrico, estructura de base, condiciones de la plomería y el techo, por ejemplo.
La inspección te permitirá decidir si sigues con el trato como inicialmente estaba pautado, o si deseas renegociar el precio. Otra opción podría ser rechazar la compra y alejarte.
Cierra la venta
Después de un arduo trabajo, ¡al fin recoges los frutos! Tu abogado o tu compañía de títulos y fidecomisos, te citará a una hora específica para que firmes la documentación. El dinero de financiamiento pasará a manos del vendedor o del abogado o compañía responsable para que se encargue de pagar lo que corresponde a cada quien.
Organiza la remodelación
Contacta a un buen contratista, puedes hacerlo utilizando las referencias de otros inversores o administradores de propiedades. No contrates al más barato, porque casi siempre no es el mejor.
Debes asegurarte de poner por escrito todos los detalles del trabajo, esto te evitará disgustos posteriores y te permitirá probar algún fallo en lo pautado. Probablemente el volteo ameritará contratar varios especialistas de la construcción —plomeros, cerrajeros, electricistas— y esto requiere una buena coordinación de tu parte.
Limita las reparaciones
Aunque resulte una tentación remodelar toda la propiedad, recuerda que debes ceñirte a un presupuesto. Los elegantes y lujosos diseños pueden reducir tus ganancias al mermar el presupuesto rápidamente. Las remodelaciones básicas y estéticas darán cabida a una mayor cantidad de posibles compradores. No personalices la casa, no asumas que otros quieren lo mismo que tú.
Vigila la parte financiera
Es tu deber asegurarte del pago correcto y oportuno de todas las facturas —servicios, suministros, personal— y todo lo concerniente. Con esto podrás mantener el presupuesto al día, sin excesos que mermen el retorno de la inversión. Organiza a diario todos los recibos y facturas en una hoja de cálculo que te permita seguir de cerca los costos.
La puesta en escena
Sea que decides vender o alquilar, debes considerar un aspecto importante como lo es la puesta en escena de la propiedad ya remodelada y lista para la venta.
Esto consiste en mostrar tu casa como sería la vivienda ideal, es un tipo de marketing emocional, que permite a los visitantes imaginarse viviendo en esa cómoda casa —con muebles, arreglos florales, alfombras, cuadros—.
Es una escena teatral que no requiere mucha inversión, pero aumentará hasta en un 7% el precio de la propiedad y ayudará a vender o alquilar más rápido.
Revisa tu plan de negocios
Es necesario visualizar el precio que inicialmente apuntaste para la venta de la propiedad. Un análisis detallado de los costos y la situación actual del mercado te permitirá decidir si aún es relevante.
Evalúa la situación y determina cuál es el rango de precio más bajo que puedes asumir, sin perder dinero en la negociación. Definir muy bien este aspecto, te facilitará negociar con los compradores y obtener las ganancias deseadas.
Considera incluir tu propiedad en la MLS
Aunque puedes optar por vender directamente —que también es una buena opción— si tienes un agente de bienes raíces puede colocarla en la MLS. Esta base de datos le dará una mayor exposición, así como un aumento en la cartera de clientes potenciales. El contrato de afiliación debe incluir precio de venta, comisiones, y duración del acuerdo de cotización.
Elabora un plan de respaldo financiero
Si la casa no se vende tan rápido como quisieras, cosa que puede pasar debido a cambios en el mercado de la vivienda, podrías afrontar gastos adicionales, como pagos hipotecarios, servicios y mantenimiento por más tiempo del estipulado. Por esto, es recomendable que planifiques con antelación que hacer ante esta situación. Una buena opción sería alquilar mientras se soluciona la contingencia.
Ten la disponibilidad de mediar con los compradores
Seguramente, los posibles compradores van a solicitar una inspección de la propiedad antes de formular una oferta. Debes estar preparado, pues, a pesar de toda tu dedicación en la remodelación o volteo, el inspector encontrará aspectos a mejorar.
Pueden solicitarte que te aboques a solucionar los problemas, es tu decisión si aceptas o no, incluso si abandonan la negociación.
Planifica tu estrategia de salida
La estrategia de venta es tan importante como lo fue la de compra. Fijar una para la venta de tu vivienda invertida es primordial para el éxito. Algunas sugerencias son:
- Como ya dijimos, inscríbela en la MLS.
- Publica en redes sociales.
- Coloca un cartel en el patio. Un “se vende” siempre llama la atención.
- Contrata un agente de bienes raíces.
Negocia con ventajas
No pierdas el tiempo con personas indecisas, si no hacen una oferta, descártalos de inmediato. Los mirones no aportan nada práctico.
Genera una sensación de alta demanda retardando por dos o tres días la respuesta a la oferta del comprador. Esta decisión es trascendental para él, mantenlo a la expectativa.
Limita el tiempo de la oferta, esto te permitirá comparar todas las que te hagan en un tiempo corto. Revisa atentamente tanto el precio como las condiciones de las ofertas recibidas.
Si las leyes del país lo permiten, exige un depósito de garantía (preferiblemente en efectivo) sobre el retiro de la cotización de la vivienda del mercado, mientras se tasa y se inspecciona. Este dinero puede quedarse contigo, de acuerdo con las regulaciones establecidas sobre el mismo y aporta seriedad a la negociación.
Agiliza la venta
Si vendes rápido ahorras dinero, sin duda alguna. Ya sea que decidas vender por ti mismo, o utilices un agente; el objetivo es el mismo: vender la casa al precio más alto posible en el menor tiempo posible.
En definitiva, el cambio de casas es un excelente negocio, como todos los relacionados con la industria inmobiliaria. Sus desafíos y riesgos son parte de la formación educativa del inversor que tenga el deseo y el coraje de asumirlos.
No esperes el mejor momento para invertir en bienes raíces, porque como lo expresa el conocido escritor sobre temas de inmobiliaria, J Scott (2013) “En el sector inmobiliario, nunca hay buen momento para comprar y vender bienes raíces inmuebles (…) Los dueños de negocios exitosos se dan cuenta de que su objetivo es crear sistemas y procesos en torno a hacer algo rentable. Luego usan esos sistemas y procesos para replicar y escalar ese esfuerzo rentable una y otra vez.
En este caso, el negocio se trata de rehabilitar y vender casas. Sin embargo, su trabajo como propietario de un negocio no tiene nada que ver con la rehabilitación y venta de casas. Su trabajo tiene que ver con la creación de sistemas y procesos que permitan a su empresa rehabilitar y vender más casas (p. 26)»
Basándonos en lo citado, podemos concluir que el éxito de nuestro negocio depende mucho de la visión que tengamos como inversores.
