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Ante la dificultad de encontrar un piso para alquilar, la crisis económica y el elevado precio de los alquileres en las grandes ciudades; se ha generado un auge en el aumento del alquiler de habitaciones, como una opción de los inquilinos, para ahorrar dinero y tener mayor disponibilidad de vivienda.
Si has pensado incursionar en bienes raíces mediante el alquiler por habitaciones, estas recomendaciones son para ti. De ningún modo es aconsejable dejar las cosas al azar, lo primero es acordar puntos estratégicos en el negocio, que beneficiarán tanto al arrendatario como al inquilino. Asumir los altos precios actuales, es un reto para muchos propietarios; ante esto compartir la vivienda y los gastos es una solución efectiva.
Tipos de alquiler por habitaciones
El arrendamiento de habitaciones con derecho al uso compartido de estancias comunes, constituye un tipo de diversificación del mercado inmobiliario, enclavado en el sector del alquiler.
Generalmente se aprecian dos formas de alquilar habitaciones:
La primera se da cuando el dueño o propietario de la vivienda gestiona el alquiler asumiendo personalmente todos los aspectos implicados en el mismo. Los contratos de alquiler estarán bajo la normativa del Código Civil. En este caso, todos los daños e impases causados por el arrendatario, serán asumidos por el propio inquilino y por el propietario.
Una segunda forma es cuando el alquiler de habitaciones lo realiza un inquilino que posee un contrato de arrendamiento para la vivienda completa, en este caso, existe un contrato previo de arrendamiento con consentimiento del propietario para subarrendar. Este contrato previo, estará regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras los contratos de subarrendamiento estarán bajo la normativa del Código Civil (CC).
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Bases legales del alquiler por habitaciones
Recuerda que los acuerdos verbales, carecen de sustento legal mientras los escritos se amparan en la ley. Si tratas de hacer cumplir lo expresado en el contrato, este debe estar sustentado en bases legales que le den peso cuando se requiera hacer cumplir las responsabilidades y los derechos de los inquilinos.
Cuando de negocios se trata, los aspectos legales tienen importancia mayúscula para garantizar el mejor desenvolvimiento de los asuntos implicados. El alquiler de habitaciones tiene las siguientes pautas jurídicas que debes tomar en cuenta.
- En la mayoría de los casos se entiende que los contratos de alquiler de habitaciones se rigen por el Código civil (específicamente, por los artículos 1088 a 1314 y 1542 a 1582). Esto se debe a que, el contrato de arrendamiento de una habitación, no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino al código civil y al acuerdo pactado entre las partes involucradas.
- El inquilino debe recibir de parte del arrendatario un certificado de eficiencia energética, este se encuentra regulado en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
- Si el arrendatario es el inquilino de una vivienda completa, necesita el permiso del propietario de la vivienda para subarrendar habitaciones.
- Si el alquiler de la habitación se hace con fines turísticos, también estará bajo la normativa autónoma del lugar que corresponda.
- El arrendador está obligado a declarar en Hacienda en aporte económico que obtiene por alquiler de habitación. Sin embargo, puede obtener deducciones de la deuda, según parámetros establecidos, entre el 50% y el 100%.
- El arrendatario no tiene derecho alguno a desgravamen por concepto de alquiler, debido a que no alquila una vivienda completa y Hacienda no lo considera alquiler de vivienda habitual.
- Si el arrendador es el propietario, debe tener en regla el título de propiedad, la cédula de habitabilidad y la nota del registro de la propiedad.
- El arrendatario debe consignar documentos que avalen su solvencia económica, tales como copia de las tres últimas nóminas, si es trabajador contratado; si es autónomo, copias de la última declaración del impuesto sobre la renta y de la última declaración del IVA del ejercicio en curso.
Aspectos del alquiler de habitaciones no estipulados en la Ley
Es necesario que conozcas estos aspectos pues, como es sabido, en ocasiones surgen litigios que se deben resolver por vía judicial. En este contexto conviene saber cuáles son las lagunas jurídicas sobre el tema. Veamos algunas de ellas.
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Contratos que pueden estar regulados por la LAU: La ley no estipula nada sobre el alquiler de habitaciones, por lo tanto, cuando surgen litigios, es el juez quien dictamina si la habitación está bajo la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) o bajo el Código Civil (CC).
La Ley de arrendamientos Urbanos, define el alquiler de viviendas para uso habitual y el alquiler para un uso distinto a vivienda. En su artículo 2.1 estipula lo siguiente: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Como ves, no especifica si se trata de una habitación o de una vivienda con múltiples dependencias. Por consiguiente, si una habitación cumple con lo estipulado en ese artículo, su contrato de arrendamiento debería ser considerado contrato de arrendamiento de vivienda y estar bajo las normativas de la LAU.
Contratos que se pueden regular por el Código Civil: Al no estar contemplada en la LAU, la figura del alquiler de habitación o vivienda compartida, se espera que los contratos de arrendamientos de habitaciones, en pisos compartidos, estén regulados por el código civil; no obstante, se toma en cuenta la jurisprudencia sentada por resoluciones, fallos o sentencias anteriores en casos específicos y similares.
Es por esto, que al principio te indico que, es potestad del juez dictaminar si el contrato de arrendamiento se norma por la LAU o por el Código Civil, cuando surgen demandas.
Contrato de arrendamiento para el alquiler de habitación
Si decides arrendar habitaciones de tu vivienda habitual, o te toca vivir en una vivienda compartida, debes tener claro la importancia de establecer un contrato, donde se especifiquen al detalle las cláusulas que registren los deberes y derechos, tanto del arrendatario como del inquilino. Esto te ahorrará problemas futuros.
El contrato puede ser verbal, pero lo más recomendable es plasmar en un documento todos los acuerdos pactados entre el arrendador y el arrendatario. Esto permitirá demostrar su existencia en caso de ser necesario. No existen pautas o regulaciones legales sobre este tipo de contratos, por eso, las partes implicadas estipularán cuáles son los deberes y derechos de cada una.
Elementos que debe contener el contrato de arrendamiento de una habitación
Tomando en cuenta que este contrato acredita legalmente el derecho de uso de una habitación o dormitorio para una persona en particular, debe contener todo lo relativo a su uso, así como sobre la utilización de las áreas comunes del inmueble (baños, cocina, lavadero, garaje…). Los aspectos principales que debe contener son:
- Primero formaliza el arrendamiento por escrito debes cerciorarte de que todo lo pactado se plasme en el documento y se firme cada una de sus páginas.
- Especificación detallada de la habitación designada para el arrendatario. Debe determinar cuál es su ubicación en la vivienda, superficie y estado general.
- Precisar el derecho de uso que se da al arrendatario sobre otros espacios comunes: cocina, baño, salón, garaje y otros.
- Exponer si el inquilino tiene acceso a otros servicios como internet, teléfono, televisión y afines; y si estos generan un pago extra para el arrendatario.
- Se debe reflejar en el contrato las obligaciones del arrendatario en cuanto al uso apropiado de la habitación y la conservación de las instalaciones.
- Incluir las cláusulas que prohíben todo tipo de actividades que puedan resultar molestas para los otros arrendatarios, así como las que prohíben fumar y la tenencia de animales. Se debe dejar constancia expresa de si el incumplimiento de estas cláusulas, tendrá como consecuencia la suspensión del contrato.
- Mencionar expresamente si el arrendatario podrá o no subarrendar la habitación, recuerda que, por disposición del Código Civil, si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario si podría hacerlo.
- Precisar el plazo de duración del contrato. Es esencial definir el plazo de duración del contrato, sea en meses o en años.
- Detallar los aspectos relacionados con la prórroga, en caso de haberla, y el plazo de preaviso con relación a la finalización del contrato. Igualmente, las penalizaciones que se quieran imponer por el incumplimiento de estos acuerdos, deberán expresarse en el contrato, de no hacerlo, no se podrán cumplir.
- Fijar el importe de la renta es un aspecto esencial en el contrato de arrendamiento. Igualmente, determinar si será fija o requerirá actualización. El contrato regulará el importe de la renta, su periodicidad y su forma de pago, en base al criterio que las partes adopten.
- Si la habitación arrendada contiene muebles y enseres, se puede hacer un inventario que se anexará al contrato, incluso, con fotografías de los muebles.
En resumen, es evidente que el alquiler por habitaciones es una modalidad de inversión inmobiliaria que data de mucho tiempo atrás, al principio, se reservaba para estudiantes y algunas personas que deseaban independizarse, pero carecían de los recursos económicos para rentar una vivienda completa.
En este tiempo, debido a los cambios económicos y sociales, el alquiler de habitaciones se ha constituido en una alternativa válida para vivienda habitual de un gran número de ciudadanos, sobre todo en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, por ejemplo.
Fotografías: Laura Alejandro