Tendencias del sector inmobiliario español en 2021 

El sector inmobiliario fue, sin duda, uno de los sectores económicos más afectados por la pandemia de Covid 19. El retroceso fue notable a pesar de los esfuerzos por mantenerlo a flote.

 Sin embargo, en el transcurso de 2021, su recuperación ha sido asombrosa, por la rapidez con que se ha dado. Las nuevas medidas de seguridad levantan las restricciones de movilidad y facilitan la actividad económica, al avanzar la campaña de vacunación. Según reporte del INE (Instituto Nacional de Estadística) la industria inmobiliaria ha tenido un repunte notorio durante el primer semestre del año.

Cushman & Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios comerciales, con sede en España, también vaticina un crecimiento notable en las operaciones comerciales de compra y venta de locales y oficinas, principalmente en Barcelona y Madrid.

Como líderes globales en la industria de inmuebles comerciales (CRE), Cushman & Wakefield se muestran optimistas al evaluar el panorama post pandemia.

Mostraremos un recorrido por los activos del mercado inmobiliario y su auge en la inversión inmobiliaria.

Evidencias de la recuperación del mercado inmobiliario

El ansiado punto de inflexión de la economía española por fin se ha alcanzado, debido al éxito de la campaña de vacunación que ha permitido levantar las restricciones. Los indicadores económicos muestran una notable recuperación de las actividades económicas durante el segundo semestre de 2021 en España. Según lo reseña El Informe Sectorial del segundo semestre de 2021 elaborado y publicado por CaixaBank.

Por su parte el portal Brainsre reseña un conglomerado de noticias alentadoras sobre el sector inmobiliario en octubre 2021, como el crecimiento acelerado de la compraventa de viviendas en Cataluña, el cual alcanzó en agosto 2021 un 15,6% por encima de la media anual del 11, 9% respecto al año anterior y la compra de un conglomerado de oficinas en Valencia por la UA School.

El índice de confianza del consumidor publicado por la OECD (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos) en abril de 2021, muestra un balance favorable en cuanto a las expectativas sobre la situación económica del país en general. Los españoles quieren invertir sus ahorros en negocios rentables, y el mercado inmobiliario ha demostrado serlo siempre.

El indicador armonizado de Confianza Empresarial,( elaborado y publicado por el INE, cada tres meses) establece un significativo aumento de la confianza empresarial en el segundo trimestre de 2021, en todos los sectores económicos, en todos los tamaños de empresa y en todas las comunidades autónomas.

La tasa de ahorros registrada por los hogares españoles en 2020 fue de 14,8% de su renta disponible, (según afirma el portal de Cushman & Wakefield, en sus análisis de la economía española en 2021). Este indicador es muy positivo porque muestra el aumento de la capacidad de consumo cuando la pandemia esté controlada.

Para el 07 de octubre 2021, España tiene bajo riesgo de Covid-19, con una disminución de la incidencia acumulada por debajo de 50 casos cada 100.000 habitantes, por el éxito de la campaña de vacunación. Las restricciones se eliminan paulatinamente y la vuelta a la normalidad favorece el crecimiento de todos los sectores económicos.

Crecimiento de diversos activos inmobiliarios en 2021

España sigue siendo una buena opción para los grandes inversores locales e internacionales. Por otra parte, la población en general requiere un sitio para vivir.  El turismo vuelve a funcionar haciendo necesario la apertura de hoteles y centros de recreación. La actividad económica ha sufrido un rebote y las personas vuelven paso a paso a la normalidad, sin descartar las medidas de bioseguridad. Los sectores inmobiliarios con amplias posibilidades de reactivación son los siguientes:

Viviendas

La demanda de viviendas ha crecido en 2021 durante el primer trimestre y sigue en auge, las preferencias de los compradores se encaminan hacia la vivienda usada, en detrimento de las nuevas. No obstante, el informe sectorial del segundo semestre de 2021 de Caixa Bank, refiere el crecimiento en más del 10,6% con respecto a 2019 en la compraventa de viviendas nuevas.

Es notorio el aumento de compras de viviendas principal por españoles (9,6%) liderada por segmentos de la población adulta con posición económica media alta. Mientras los jóvenes y los trabajadores con ingresos bajos, ven cada día más difícil el acceso a una vivienda propia.

Se espera que el aumento en la actividad inmobiliaria se mantenga durante este año y el próximo, los factores a su favor pueden verse por los siguientes parámetros aportados por el Observatorio de Vivienda y Suelos, en el boletín para el primer trimestre de 2021:

• Las transacciones de viviendas ascendieron a 141.447, un incremento del 22% interanual en el primer trimestre. Siendo la vivienda usada la más solicitada.
• Se incrementó el presupuesto total de los visados para ejecución de obra nueva residencial en un 1,8% respecto al primer trimestre del año anterior. La cifra alcanzó un máximo de 4.115,5 millones de euros
• El precio de la vivienda se redujo en un 0,9% en relación con el año anterior, pero se mantiene, incentivando la inversión en este sector, sin bajas exageradas. Según reporte del INE para el segundo trimestre de 2021 “La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda aumenta 2,4 puntos y se sitúa en el 3,3%. Los precios de la vivienda suben casi dos puntos y medio respecto al trimestre anterior”.
• El precio medio del suelo urbano se redujo en un 17%.
• Se observa un repunte en la compra de vivienda por extranjeros, estableciéndose en 13% del total, con solo 10% en viviendas nuevas.
• El precio de la vivienda libre se mantiene un 43% por encima de los de la vivienda protegida, esto mantiene buenas expectativas de ganancias en la inversión para la venta.
• Se evidencia un aumento del 4% en el número de viviendas terminadas, según los certificados de fin de obras.
• Alrededor de 14 provincias mantienen un precio excelente para las viviendas protegidas, situándose entre un 15% – 30% por debajo del precio de la vivienda libre usada; es decir las que tienen más de 5 años de antigüedad.
• El reporte del INE para julio 2021 especifica un aumento de 26,2% en la transmisión de derechos de la propiedad. “Las compraventas de viviendas inscritas aumentan un 53,5% en tasa anual y un 4,3% en tasa mensual.”
• Para agosto 2021 las compraventas de viviendas subieron en un 57,9% en tasa anual.
• Los precios del alquiler tienen tendencia a la baja, según lo reseñan varios portales inmobiliarios. son varios los agentes motivadores de este descenso, entre ellos, la sobreoferta de pisos en alquiler por el traspaso de funciones de las casas con destinos turísticos, al mercado residencial tradicional; una disminución de la demanda y una menor capacidad de pago de los inquilinos.

Locales comerciales y oficinas

La inversión en centros comerciales y oficinas se ha visto afectada al máximo por efectos de la pandemia. Aunque existe una marcada confianza en la restauración de estos activos inmobiliarios, el sector inmobiliario comercial español enfrenta una serie de circunstancias adversas:

• Desequilibrio en los pecios ofrecidos por los compradores y los que están dispuestos a aceptar los vendedores.
• Las oficinas están cerradas por el aumento del teletrabajo.
• Los locales comerciales sufren las limitaciones de horario, apertura, restricción de la movilidad de la población, aforos, entre otros.

No obstante, ya se evidencia una recuperación del sector si se toman en cuenta los indicadores.

• Se observa un crecimiento notable en la inversión en centros comerciales, inflado por el cierre de la venta de Intu Asturias y Puerto Venecia.
• Los supermercados han tenido un aumento sustancial en la inversión, se facturaron 600 millones de euros, esto representa el 30% de la inversión inmobiliaria. Su papel como abastecedores de la población, les ha permitido un crecimiento sin precedentes.
• El informe de Cushman & Wakefield Market Beat España Centros y Parques Comerciales Retail 1º Trimestre 2021, muestra optimismo en la recuperación de este sector, donde según ellos, el capital destinado a los activos de Centros Comerciales ha pasado de tener un flujo estable o Core, a ser activos que no generan flujo de caja o Value – Add. Se espera que esta situación cambie con la reapertura de las ventas y el aumento del consumo de la población, en un corto espacio de tiempo post pandemia.  
• España terminó el estado de alarma decretado por la pandemia en varias provincias, eliminando el cierre perimetral entre el territorio interno. Es de esperar un mayor flujo de personas en las diferentes regiones y un aumento en las negociaciones inmobiliarias.
• La inversión extranjera ya empezó a fluir en la compra de estos activos para su remodelación y apertura. La adquisición de un edificio de oficinas en Madrid por la Socimi Saint Croix es un ejemplo de ello.
• Un complejo de oficinas ubicadas en el 22@ de Barcelona fue comprado por el fondo alemán KanAm. Este espacio de 7.000m2 será destinado a ser la segunda sede de Amazon en Barcelona, y coste 65 millones.

Hoteles y Hosterías

Los activos hoteleros no escapan de los efectos de la crisis provocada por la pandemia. La escasa movilidad nacional e internacional perjudicaron este valioso sector de la economía. Sin duda habrá un acercamiento entre propietarios e inversores.

Los propietarios tendrán que evaluar los efectos negativos del negocio como las tensiones de caja por la falta de efectivo, la finalización del periodo de carencia de los alquileres y un flujo de clientes inestables. Estos factores podrían hacerlos considerar la posibilidad de vender sus activos.

Los inversores siguen interesados en el sector hotelero español, impulsado ahora por los bajos tipos de interés, la marcada volatilidad bursátil del sector y la rentabilidad de este activo de bienes raíces comerciales.

Los entes financieros internacionales siguen apostando por el mercado inmobiliario español, interés que se detecta por el aumento de las grandes inversiones en proyectos urbanos y hotelería de alta gama en el primer trimestre de 2021. Se muestran algunos ejemplos reportados por Brainsre. news:

• La compra del hotel Madrid Edition por parte del fondo Archer, esta operación cerró en 205 millones de euros.
• La adquisición del grupo hotelero Selenta por parte del fondo canadiense Brookfield por 440 millones.
• La Salle Investment adquiere por 125 millones el hotel de cinco estrellas Gran Hotel Calderón
• Bain Capital Credit y Stoneweg Hospitality, cerraron la compra del H10 Andalucía Plaza de 400 habitaciones por 65 millones.
• Los datos aportados por el INE sobre la temporada de verano son muy positivos. El turismo nacional está en auge, y se evidencia la afluencia de turistas procedentes de la Unión Europea. Según la nota de prensa del INE, el hospedaje en diversos establecimientos hoteleros aumenta un 103,8% en agosto respecto al mismo mes en 2020. Se facturaron 115,0% de media por habitación ocupada, lo que supone un aumento anual del 18,5%.
• El clima de confianza que se ha generado en el sector turístico, ha permitido contener las bajas y descuentos en los precios de los activos prime.

Resumen

El mercado inmobiliario se recupera aceleradamente en post pandemia, pese a todos los pronósticos desfavorables y se espera que la tendencia continúe en 2022. La compra venta de vivienda sigue en aumento con compradores locales y con la intervención de los inversores extranjeros.  El sector comercial mejora paulatinamente con las inversiones de compra venta de locales y oficinas, la afluencia de consumidores y el regreso de los trabajadores a las plantas físicas. La recuperación del sector turístico se acelera con el cese de las restricciones por el descenso de la pandemia y el avance de la campaña de vacunación.